12348律师：您好，这里是贵州12348,请问有什么可以帮您？
市民张女士：您好律师，我住在贵阳市某小区，小区内环境非常清新干净。但最近，我却发现小区电梯内还有外墙印刷了多种商业广告，显得异常凌乱。我听我朋友说这些共有部分的收益是属于业主的。为了弄清这件事，我联系了物业公司，但物业告知业主无权享有商业广告的收益，因为广告是物业公司负责招商联系的，因此广告的收益应该归物业公司所有。我想咨询下，物业公司的说法是否正确？小区电梯内商业广告的收益，到达是由谁享有呢？
12348律师：物业说法是错误的，根据《民法典》第二百七十一条规定，业主对小区内的住宅、经营性用房等专有部分享有专有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区的电梯属于共有部分，应由业主共有和共同管理。并且《民法典》第二百八十二条明确规定物业管理公司等单位利用共有部分所产生的收入，在扣除合理成本后应当属于业主共有。因此，电梯内广告位、建筑物外墙、小区公共车位出租获得的租金，均属于小区业主共有。
市民张女士：谢谢律师，我还想问下除了电梯商业广告收益，还有哪些属于业主共有收益？
12348律师：针对共有收益的范围，根据《民法典》相关规定，业主对共有部分享有所有权。业主共有部分的收益系“权利继续原则”的体现，是业主共有部分的衍生物。实践中常见的利用业主共有部分产生的收入种类：（1）广告收入：电梯间、电梯口、进出门闸、社区饮水机、滚屏灯箱、多媒体电视、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等处的广告位或广告屏、网络公司入场费等。（2）停车收入：停车位收益、临时停车费。（3）租金收入：临时门面或者摊位出租、临时摆摊设点、物业管理用房或公共设施出租，电信、移动、联通等公司在小区设置通信机房、在楼顶安装设备等支付的租金。（4）运营收入：自动售水机、自动售货机、按摩椅、衣物回收箱、充电桩、快递柜、商业活动、废品回收承包等运营收入。（5）经营收入：利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入。（6）电费收入：在设置广告、基站等设施设备用电，所产生的电价差价。（7）人防设施使用费：归属全体业主共有的人防场地空间的所得收益，包括出租、人防车位等。以上仅是一般小区的主要共有收益范围，未必能全部列举， 在实践中各小区根据实际情况共有收益的范围不尽相同。总之，只要是利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，均属于业主共有。
市民张女士：那作为业主对共有收益如何管理和支配呢？
12348律师：业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。一般情况下，业主不会直接管理，而是通过业主委员会或签订物业服务合同委托给物业服务企业管理。实务中也逐渐发展出了“信托制”物业服务模式，具体是指业主大会与物业服务企业签订《信托制物业服务合同》，约定将小区物业费和公共收益设立为信托财产，物业服务企业作为受托人提供物业服务，提取固定比例作为管理酬金。根据《民法典》新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”属于业主共同决定的重大事项以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，小区业主共有收益具体由谁支配和管理，属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，无论采取何种模式，均须由业主按照法律规定的规则投票表决决定。
市民张女士：关于这个投票表决有相关的规定吗？
12348律师：《民法典》第二百七十八条规定了具体的表决规则：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。《物业管理条例》 第五十七条的规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”在《民法典》背景下，物业服务企业未经法定程序由小区业主表决通过，擅自从事共有部分经营活动，处分小区业主共有收益的，或将面临承担民事责任和行政处罚的法律风险。
市民张女士：好的，我了解了，谢谢律师您耐心解答。
12348律师：不客气，祝您生活愉快，再见。
【12348律师说法】
《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
《民法典》第二百八十三条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
【12348律师建议】
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